La fin annoncée du dispositif Pinel, qui a permis à de nombreux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, redessine les stratégies d'investissement dans la pierre. Parallèlement, l'afflux de biens immobiliers classés F et G sur le marché, souvent qualifiés de "passoires thermiques", ouvre la voie à un autre dispositif attractif : le déficit foncier.
Voyons comment ce mécanisme fonctionne et pourquoi il pourrait devenir un levier stratégique pour les investisseurs en quête d'optimisation fiscale.
Le déficit foncier, c’est quoi exactement ?
Le déficit foncier est un avantage fiscal réservé aux propriétaires qui louent un bien immobilier nu (non meublé) et qui optent pour le régime d'imposition au réel. Il intervient lorsque les charges déductibles liées au bien immobilier dépassent les revenus locatifs perçus. Cette différence, appelée "déficit foncier", peut être imputée sur votre revenu global, réduisant ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.
Si le montant du déficit dépasse certaines limites, l’excédent peut être reporté sur vos revenus fonciers pendant plusieurs années.
Comment calculer votre déficit foncier ?
Pour bénéficier du déficit foncier, il est important de comprendre les charges déductibles :
Frais de gestion et d’administration : honoraires d’agence immobilière, frais de syndic, etc.
Taxes non récupérables : comme la taxe foncière.
Travaux de réparation et d’entretien : notamment pour résorber la vétusté ou faciliter la location.
Dépenses d’amélioration : sans modifier la structure du logement.
Provisions pour charges en copropriété.
Primes d’assurance.
Intérêts et frais d’emprunt (ces derniers ne sont déductibles que des revenus fonciers).
À noter : les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Quels sont les plafonds d’imputation ?
Le déficit foncier peut être déduit jusqu’à :
10 700 euros par an sur le revenu global,
15 300 euros pour certains travaux précisés par le code général des impôts.
Un dispositif particulier est prévu pour les travaux de rénovation énergétique. Si ces travaux permettent à un bien classé E, F ou G d’atteindre une classe A à D, le plafond annuel d’imputation sur le revenu global peut monter à 21 400 euros.
Pourquoi le déficit foncier s’impose comme une solution stratégique ?
Avec l'arrêt progressif du dispositif Pinel, le déficit foncier devient une alternative attractive. Il ne se limite pas à une simple réduction d'impôt mais permet également de valoriser votre patrimoine immobilier, notamment en rénovant des biens énergivores.
Pour les propriétaires de passoires thermiques, le déficit foncier offre un double avantage :
Optimisation fiscale grâce à la déduction des coûts de rénovation.
Valorisation du bien sur le marché, en réduisant sa consommation énergétique.
De plus, ces rénovations permettent d’éviter les restrictions locatives imposées aux logements classés F et G à partir de 2025.
En conclusion
Alors que le paysage fiscal et immobilier évolue, le déficit foncier se présente comme une stratégie d’investissement judicieuse. Non seulement il aide à réduire votre impôt sur le revenu, mais il s’inscrit également dans une démarche durable en favorisant la rénovation énergétique.
Envisager cette option dès aujourd’hui pourrait être la clef pour optimiser vos finances et préparer l’avenir de votre patrimoine immobilier. Si vous êtes concerné, consultez un expert pour vous accompagner dans cette démarche et tirer parti des opportunités offertes par ce dispositif.
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