Le lundi 3 février 2025, le projet de loi de finances a été adopté après l'utilisation de l’article 49.3 de la Constitution par François Bayrou. Ce texte comprend plusieurs mesures ayant un impact direct sur le secteur immobilier. Décryptage des principales dispositions.
La loi de finances : un texte essentiel
Chaque année, la loi de finances définit le budget de l’État pour l’année suivante. Elle permet notamment la perception des impôts et la redistribution des aides publiques. Sans son adoption, le fonctionnement des services publics serait compromis.
Les nouvelles mesures impactant l’immobilier
1. Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (Article 24)
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pouvaient jusqu’alors amortir leur bien, réduisant ainsi leur imposition sur les revenus locatifs. Désormais, lors de la revente, les amortissements déduits au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’impôt dû.
Impact : Cette modification entraîne une hausse de l’imposition sur la plus-value immobilière.
Exemple : Un propriétaire ayant amorti 50 000 € sur un bien acheté 190 000 € et revendu 250 000 € verra sa plus-value imposable passer de 60 000 € (ancien régime) à 110 000 €, générant un impôt bien plus élevé.
2. Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027 (Article 24 septies)
Instauré en 2022, ce dispositif offre aux propriétaires bailleurs un abattement fiscal s’ils louent leur bien en tant que résidence principale sous conditions de ressources et de loyers plafonnés. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2024, il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
3. Exonération de droits de donation pour l’achat de la résidence principale (Article 19 ter)
Les donations d’argent jusqu’à 100 000 € sont exonérées de droits de donation lorsqu’elles financent l’achat d’un bien neuf ou des travaux de rénovation énergétique pour une résidence principale.
Conditions :
Plafond de 100 000 € par donateur, jusqu’à 300 000 € au total.
Utilisation du don dans les six mois.
Obligation d’occuper le bien en résidence principale pendant cinq ans.
Dispositif valable jusqu’au 31 décembre 2026.
4. Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur tout le territoire (Article 24 decies)
Jusqu’à présent, le PTZ était réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, pour l’achat :
D’un bien ancien avec travaux en zone détendue.
D’un bien neuf en zone tendue (appartement collectif).
Désormais, il est accessible pour l’achat de logements neufs sur l’ensemble du territoire, facilitant ainsi l’accès à la propriété.
5. Modulation de la taxe de publicité foncière (Article 31 nonies)
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier comprennent notamment la taxe de publicité foncière (TPF), actuellement de 3,80 % à 4,50 %.
Changements :
Possibilité pour les départements d’exonérer les primo-accédants occupant le bien pendant cinq ans.
Hausse possible jusqu’à 5 % pour les autres acheteurs entre avril 2025 et mars 2028.
Ces mesures restent à la discrétion des départements, qui peuvent choisir de les appliquer ou non.
6. Abaissement du seuil de TVA pour les micro-entreprises (Article 10)
À partir du 1er mars 2025, le seuil de chiffre d’affaires exonéré de TVA passe de 85 000 € à 25 000 €, impactant notamment les professionnels de l’immobilier sous ce régime. Cette mesure, encore débattue, pourrait évoluer dans les mois à venir.
Conclusion
La loi de finances 2025 introduit des mesures favorisant l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants via l’extension du PTZ et la possibilité d’exonération de taxe foncière. Parallèlement, elle réduit certains avantages fiscaux, comme la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value des biens en LMNP. Cette réforme, mêlant incitations et restrictions, redéfinit ainsi les stratégies d’investissement immobilier pour les années à venir.
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